【热门】朱中一：房地产业健康快速发展有赖于上下游公司紧密合作

【朱中一】早上好！ 刚才罗总做了很棒的演讲。 我们是第一次进行这样的活动，但我认为进行这样的活动是有意义的。 其实，房地产产业链很长，房地产业健康快速发展有赖于下游公司的密切合作。

我于2006年4月退出了事务所的职务，开始为研究会做准备。 2006年上半年还没有来协会。 我在研究会上首先发生了事件。 我们研究会当时的住宅设施委员会和苏州活动了。 他的主办者是我们研究会的住宅设施委员会，承包商是生产整个台湾厕所设施的制造商。 那个活动进行得很好。 那时的大背景是国家提倡建设90平方米以下的住宅，而且当时的国家特别强调迅速发展省区节能型环保住宅，难度很高，所以我们单手拿着90平方米以下的住宅设计，在厨房厕所的 当时，我们经常有一句话。 厨房和厕所是省区节能环保的难点和要点。 能源消费和卫生都基本集中在厨房和厕所，如何克服它成为问题。 在这个大背景下，我们通过住宅研究会的厨房和卫生设施委员会在苏州进行这样的活动，效果很好。

去年7月，协助我们部科学技术委员会在山东青岛又开展活动，宣传太阳能，承包商是海尔。 因为海尔他是我们电气行业的领袖。 我们现在大家都采用太阳能，所以怎么把太阳能从设计到施工比较一体化来考虑这个问题，不要像以前农民住在那里一样盖房子。 每间房子上面都有东西，就很不漂亮。 那时部制定了一个标准，我们做了宣传。

我说的这两个事件是什么意思？ 我们的住宅和我们的房地产业必须持续稳定快速地发展，有赖于我们上下游公司的密切合作。 刚才罗军总裁也说了这样的事件，下一步我们住宅的基本诉求满足后，人们一定会关注舒适的问题和性能的问题。 舒适和表演问题满足后，人们更观察环境和环境保护的问题，这些问题依赖于处理，需要我们更密切的合作，因此我们将这次会议的契机作为平台，使我们的上下游公司更紧密地合作

坦率地说，我在协会的会议上经常说这个事件。 我希望我们的经济合作委员会能从虚到实。 虚是过去是虚，“实”是紧密结合上下公司进行活动，使我们的新产品得以宣传，并使我们的房地产业能够理解这些新产品。 现在有一个突出的问题。 国家提倡省地节能环保。 特别是节能，标准也到了。 另外，我们商品房的预售、销售、预售都必须公示你正在采取什么措施。 但是坦率地说，我也经常参加活动。 我们在商品房预售销售中，你的商品房节能达到了哪个标准。 我在公布你有什么措施。 我是公开的。

根据我们国家民用建筑的经营管理条例，现在商品房预售时，如果你不公示这样的节能措施，或者你销售时不能达成这个措施，你必须受到相应的处罚。 这几个开发者可能还没有这样的意识。 我希望大家好好学习民间建筑的经营管理条例，好好学习公共建筑的经营管理条例。 你觉得这个东西是你必须做的。 也许我们有点不知道公司的东西，但我不知道哪个制造商的好，所以我觉得这样的活动应该做得更多。 你应该做得更多。 而且，只有通过我们的合作才能使国家的这样的规定、国家的这样的要求成为现实，才能推动我们国家的住宅和房地产业的持续、健康的迅速发展。 现在我们进入了另一个阶段。 过去满足数量上的问题，让老百姓有房子，下一步是性能和面积上的问题，下一步是节能环保的问题，人居环境。 所以，我们希望大家更加合作。 这是开幕词，是总体想法。

关于大会的主题谈房地产市场的态势问题，说实话，房地产的迅速发展态势就像谈天气预报一样，有时预报准确，有时预报不太准确。 而且从房地产的这一部分开始，你预报更困难，他有三个原因。 一是国内外制约因素多，二是房地产地域性强，产品个性化强，市场全国差异性大。 现在这个地方就是这样。 那个地方就是这样。 在同一省像广东一样，深圳和广州是类型。 深圳和广州还不完全一样。 在粤西北又是类型。 这个市场没有任何市场。

房地产和平民的关系密切度大，产业链的关系密切度大，基本上每个人都有发言权，知道每个人都能评论，所以这种情况下你怎么能评论人，在你的讲法上 因为大家的立场不同。 这种情况下我说的观点也作为我自己说的话，请指出错误的地方。 有些问题如果大家需要补充的话，陈主任说话时，大家可以向他提出问题。

让我们总结一下房地产的迅速发展状况。 今年以来，在中央政府和地方政府发表的一系列稳定房地产市场的政策措施的激励下，在我们房地产开发公司以合理的价格销售下，应该说房地产市场的变暖比我们预想的要快。 客观地说，今年的1月、2月、甚至3月，在很多不同的水平上预测不多，因为从4月到5月确实发展迅速。

今年1―5月，全国商品房销售面积同比增长25.5%，商品住宅销售面积同比增长26.7%，商品房销售金额同比增长45.3%，商品住宅销售额同比增长41%。 从销售开始这个街区都在成长。 31个省、区、市中，商品房销售面积同比增加25个，按销售增加幅度来看，北京为107.4%，西藏为59.4%，江苏为50.6%，福建为48.3%，广东为47.1%，内蒙、四川、浙江、新疆、江苏、重庆、辽宁、辽宁。 广东省全省销售面积同比增长47.1%，广州同比增长39.3%，深圳同比增长15.06 %，深圳同比增长15.06 %，为全国最快。

住宅内的销售面积比去年同期增加了25个，他的名次是北京、福建、西藏、广东、江苏、四川、重庆、浙江、内蒙、广西、青海、辽宁、贵州、上海、湖南、江西、海南等。 北京商品住宅销售面积同比增长41%，福建增长53%，西藏增长51.8%，广东增长51.6%，广东省广州同比增长54.9%，深圳增长162.3%，深圳最大。 深圳变暖的迹象最大。

但是，另一个是，除了我们的住宅以外，还有办公楼和商业住宅。 写字楼的话，全国统一比下降1.8%，广东在写字楼方面很好。 广东比上年增加48.2%。 广东省中广州市比上年增加25.8%，深圳又不错。 深圳的办公楼比上年增加492.8%，这个数字相当大。 商业性房间的全国销售面积比上年增加了18.3%，广东这个地区减少了7.4%。 深圳和广州都比去年同期下降了14.3%，深圳也下降了44%。

这证明什么问题？ 住宅这个地区的销售深圳和广州比去年同期上升幅度大，特别是深圳全国第一。 在写字楼里，广州和深圳的销售面积也很喜人，但在商业用的房间里他比去年下降的幅度还很大。 所以说市场的变暖不暖和。 我们必须按类型看。 现在住宅的这一部分很好。 写字楼的这一部分不怎么样，广州、深圳就行。 办公楼这一部分在深圳和广州还不少。 下一步的市场总结了是否在继续变暖的方向上迅速发展，这是评价。 但是，根据行业不同，他的表现也不同。

这期间的变暖，客观来说，一个与政策利益有关，另一个与我们房地产公司的合理促销有关，另一个与通货膨胀预期有关，增长幅度大的地方确实与投资性比例上升有关。 当然，这个投资性的比例是多少？ 现在我们心里还没有这个数量，但确实有那个要素。

我们正在看到变暖的迹象。 而且，我自己觉得温暖化的基础牢固吗？ 我们也必须认真考虑。 因为这关系到下一次的市场评价。 下一次市场评价无疑会向好的方向迅速发展。 这是毫无疑问的。 但是，如果他继续稳定下去，他必须有温暖化的基础。 现在对我来说，坦率地说，有几个困惑的地方。

比如，我们公司有点投资的自信恢复了吗？ 可能不完全，但这里头和库存至今可能还有很多关系。 这个时期销售比较好，库存室的消化压力减轻了，但在全国范围内，库存室被消化了，另一方面，随着去年新竣工面积的增加，空置室变成了今年1-3月空置室。 去年年末全国的空置房面积不足1亿6400万平方米，但今年第一季度他的空置房面积为1亿6700万平方米，比去年08年增加了288万平方米，商品住宅的/[/k/] 正因为有这样的状况，现在我们很多地方的土地购买面积，完成的土地开发面积和住宅的新开工面积的数量在下降。 从全国来看，1―5月土地购买面积、完成土地开发面积、房屋新开工面积分别比去年同期减少28.6%、13.3%、16.2%，广东完成土地购买面积比去年同期减少54.4%，广州减少2.9%，深圳同比减少395.8% 住宅的新开工面积，全国比上年同期减少16.2%，广东同比减少50.6%，广州同比减少68.5%，深圳同比减少45.6%。 这个数字证明了什么？ 至少证明我们公司投资的信心可能还没有恢复。 另一个问题是，由于这些数字明显下降，对今年gdp的影响、对明年下半年房地产持续健康快速发展的影响也可能成为问题。 所以，让我谈谈房地产市场持续健康的变暖。 这是非常重要的指标，这里是第一个令人困惑的地方。

第二个困惑的地方是，刚才提到的储藏室的消化压力缓和了，虽然还很大，但另一方面房价上涨了。 当然房价上涨的地方地区可能很好，也许有点媒体在炒，但这种矛盾的弊端是存在的。 所以我自己在想。 在现在的情况下，我们公司是否应该诚实合理地定价，维持我们房地产市场的合理快速发展，这些事件我们必须长期协商，不要以眼前的小利益影响我们的大局。

第三个是困惑之处，现在的诉求大还是刚性诉求？ 我刚才说的投资性的诉求表现出来了，改善性的诉求和投资性的诉求都那么充分吗？ 现在不一样了。 我们不要求投资性。 改善性的诉讼完全合适吗？作为国家，改善性的诉讼也是必要的。 改善性的诉求可能有一个要素。 还是改善性的诉求可能在十字路口。 上个时期媒体热闹开除的物业税问题，物业税什么时候开比较好？ 我自己现在出来可能不是时候。 现在在研究阶段，研究阶段的问题不少。 我该怎么做呢？ ？ 你什么时候起床？ 不做判断吗？ 不会一下子登场的。 媒体这一炒后略有改善的控诉，投资性的控诉下降了。

第四个困惑的地方是住宅地和商业地产写字楼的协调问题，住宅地的销售情况很好，但商业地的销售下降了。 商业区今天不是重点，所以我不打算说话。

我说的意思是什么呢？ 市场变暖确实比我们预想的要快，但市场变暖的基础是否坚实。 这个基础除了我刚才说的四个困惑之外，我们必须考虑国际大环境，这是必然要考虑的。 国际大环境现在不像我们想象的那么乐观。 如果没有我们想象的那么乐观，国内经济的变暖有那么快吗？ 我们现在没有自信这证明什么问题？ 因为国际背景在那里，我们出口下降明显的问题是，由于这个东西的影响很多人的收入下降了。 收入下降后，如果你说购房室是怎么引起他的外部环境问题的话，这个环境是互相联系的。 这些要素也是一个要素。

但总体来说，我想还是这么说的。 尽管有不明因素，但下半年房地产一定会稳步发展。 当然，中长期来说，我们还在谈论这样的老故事。 我们国家的房地产一定很好。 尽管今年下半年我们的政策放在了那个地方，今年的政策对房地产的迅速发展比较好。 我们的国家确实处于工业化城市化的高速发展时期，由于人口结构的迅速发展等各种原因，房地产至少到一年为止是我们的国家成长的迅速发展期，这不仅是我们在房地产领域，也是我们相关领域健康迅速发展的比较坚实的基础 这是市场的整体评价。

为了稳定健康地迅速发展我们的房地产市场，我想简单谈谈今年或明年有四个关系的问题。

第一个关系是维持合理投资规模的问题，今年的投资增长明显下降，新开工的面积、土地购买面积比去年同期下降。 我们国家一方面要维持增长，另一方面要维持民生，所以投资规模需要合理的投资规模，如何明确这种合理的投资规模是重要的课题。 刚才北京市说房地产投资比去年同期大幅减少，有可能影响本来预定的gdp增长，但如何维持这个问题呢？ 现在地方存款室的消化压力还很大，但在谈论市场时，我觉得有一个问题。 今年的房地产市场总是向平稳的方向迅速发展。 这是好处。 今年的房地产市场是不同的城市，看看他什么时候调整的，以及当地人致富的能力，看看外来人口购买能力的综合因素。 北京、上海、深圳、广州、宁波、杭州这样的现在状况很好。 因为他获得平民财富的能力相对较强，而且外来人口的购买欲望很强。 但是我最近到了一点地方，每个地方严格来说都进不了四个班子。 我坦率地说，我们的协会很敏感，部领导也有一切要求，因为通常的媒体我不去。 当时他们四组进不去是什么意思？ 因为市场比较疲软。 后来看到山东淄博、吉林和河南几个城市，规模比她大，他的房价不太高，但当地老百姓已经有房子了，外来者没有买房，就会出问题，存款室的消化压力很大。 我说你们的变暖一定比一线城市的时间晚。 你们消化储存室的压力一定比他们的时间长。 这很明显。 住宅不像吃饭，所以吃饭必须一天吃三次。 住宅的第一个价格很高，第二个至少要两三十年。 他没有钱买不起。 建了那么多东西怎么办？ 你怎么说市场变暖？ 所以，地方歧视的问题也是今年房地产特定的问题，这与投资规模的问题有关。 我们希望地方政府一定要调查住宅状况。。 包括外来人口问题、城市化如何推进问题在内，解决这个问题可以使我们的房地产市场健康快速发展。

第一个重要的问题是必须解决住房保障和市场协调关系的问题住房保障现在各地都在加强，当然。 在有点存款压力大的地方，我们一直主张对经济适用房的政策是地方，有地方能力的是收购有点中低价位、中小配套位的户型，以协调市场和保障。 为了保障这个，我们也可以把补头和补砖结合起来，用很多方法处理公共性迅速发展的租赁住宅等。 这个方法已经交给越来越多的地方政府。 在此期间，我们与报社组织了住房保障和市场协调的论坛。 效果很好，大家出了很多主意。 包括对外工作人员。 包括如何处理当地人员低收入者问题的法律，很多人提出了很多好的建议。 我认为这个问题也是两年内应该处理的重要问题。

第三种关系是房地产的产业结构和当地经济社会的协调迅速发展如何解决我们的住宅供给结构如何满足不同层次的诉求问题。 除了住宅的产业状态以外，包括工业不动产、写字楼、旅行不动产等，住宅不动产暂时受到关注，但商业不动产、写字楼、旅行不动产没有受到关注。 有必要协调这些问题迅速发展。 住宅区在上个时期重视中小户型90平方米以下，现在也需要进行结构性调整，结构性调整应该把越来越多的自主权交给地方，向中央地方提交指导文件即可。

第四种关系必须解决短期条例和中长期的关系问题。 今年包括去年年底左右制定的政策，包括中央政府颁布的政策、地方政府颁布的政策。 包括政策联系，包括住房保障问题，包括结构调整问题，包括税收问题，越来越多的东西立足于短期，特别是对平民的优惠政策立足于短期，该政策暂时到今年年底为止，今年年底以后可能不能适当延长 顺便说一下，要稳定市场，首先必须稳定政策。 今年年底以后，明年打算怎么办？ 所以政府建议必须考虑中长期快速发展目标和我们整个政策体系的问题，包括产业政策问题，这个我们也坦率地说，我们协会包括政策研究中心的陈主任那里，包括国务院快速发展研究中心

我想只有这样，才解决了这些大关系。 我们的市场可能有比较明确的快速发展思路。 这是一个设想的问题，如果我们的市场能健康快速发展，还是回到第一句话，因为我们的房地产业与相关产业的关联度很大，我们上下游公司密切合作，我们通信维持这个市场，这个市场 谢谢你！

【主持人】感谢朱秘书长。 从一定的高度从市场趋势和市场数据的分解方面给了我很好的评价和分解。

以上两个人都是我们的主办者，一个是中国房地产业协会的，一个是本乐居的。 接下来请建材行业出色的代表任务。 欧洲派橱柜会长姚良松先生会给我们交流和演讲。 拜托了。

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